“以購(gòu)為主”變“購(gòu)租并舉”
訪談
國(guó)務(wù)院辦公廳近日發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》。我省提出，將建立購(gòu)租并舉的住房制度。推進(jìn)公租房貨幣化補(bǔ)貼，正是我省加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要措施之一。
從“以購(gòu)為主”變?yōu)?ldquo;購(gòu)租并舉”，是我省住房制度的重大變化。記者就此采訪了省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人。
■本網(wǎng)記者 熊筱偉
租賃住房家庭數(shù)量將持續(xù)上升
問(wèn)：住房租賃市場(chǎng)需求究竟有多大？
答：就城市而言，目前住房租賃市場(chǎng)需求方大致有三類：第一類是收入較低、暫時(shí)沒(méi)有住房購(gòu)買能力的；第二類是因職業(yè)流動(dòng)性，暫無(wú)意定居在某一城市的；第三類是認(rèn)同住房租賃理念，認(rèn)為其更符合理性消費(fèi)的。這三類又可簡(jiǎn)單分為兩種情況：一種情況是將租房作為過(guò)渡性消費(fèi)，另一種則是對(duì)住房租賃有穩(wěn)定、持續(xù)的需求。從政府角度而言，后一種更應(yīng)該是政策關(guān)注重點(diǎn)，也是住房租賃市場(chǎng)需求的重要主體。
根據(jù)第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)住房租賃（不含廉租房）家庭占全部家庭戶數(shù)約10%，其中城市中租賃（不含廉租房）住房的家庭占全部城市家庭的23%。2014年國(guó)內(nèi)住房租賃行業(yè)年租金就突破了1萬(wàn)億元人民幣。顯然這是一個(gè)需求巨大的市場(chǎng)。而伴隨城鎮(zhèn)化進(jìn)展，租賃住房的城市家庭數(shù)量將持續(xù)上升。
把住房需求引導(dǎo)到租賃市場(chǎng)
問(wèn)：為何要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)？
答：住房租賃市場(chǎng)是解決住房問(wèn)題的重要渠道。事實(shí)上，我國(guó)住房政策目標(biāo)早已確定，即“住有所居”，并不是要實(shí)現(xiàn)所有家庭都擁有自有產(chǎn)權(quán)住房，“租房住”也是實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)的重要途徑。特別是在大城市，很大規(guī)模的人口要通過(guò)租賃市場(chǎng)來(lái)解決居住問(wèn)題。這在國(guó)際上是通例。尤其和購(gòu)房者相比，租賃市場(chǎng)解決的往往是相對(duì)低收入人群的住房問(wèn)題，這恰恰也是政府最應(yīng)關(guān)注的人群。如外來(lái)務(wù)工者、新就業(yè)大學(xué)生，購(gòu)房支付能力不足。如果他們的住房問(wèn)題得不到有效解決，會(huì)影響城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。
與此同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)是互補(bǔ)互利的關(guān)系。大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)人們“先租后買”，把一部分過(guò)早進(jìn)入住房買賣市場(chǎng)的需求引導(dǎo)到住房租賃市場(chǎng)，也可以降低銷售市場(chǎng)壓力，長(zhǎng)期看有助于平抑房?jī)r(jià)。另外，租賃住房供給不足問(wèn)題客觀存在，這與政策缺失、絕大部分出租房來(lái)自私人自有住房，公有房占比很低等密切相關(guān)。建立成熟的、多層次的住房租賃市場(chǎng)可穩(wěn)定租金水平，保障中低收入者的居住權(quán)。
保障房源供給，保護(hù)承租人利益
問(wèn)：如何確保住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展？
答：健康的住房租賃市場(chǎng)一方面要保障房源供給，一方面要保護(hù)承租人利益。當(dāng)然這需要一個(gè)平衡，過(guò)度保護(hù)承租人利益會(huì)導(dǎo)致出租人不愿意將住房用于出租，會(huì)加劇房源不足問(wèn)題；而若長(zhǎng)期忽視對(duì)承租人利益的保護(hù)，住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展進(jìn)程就會(huì)停滯。
就保護(hù)承租人利益而言，我省將鼓勵(lì)住房出租人、承租人建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系，明確各方權(quán)利義務(wù)，要求出租人按相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行義務(wù)，保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求，將禁止并處罰不按租賃合同，隨意頻繁調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)的行為。我省將根據(jù)租賃期限長(zhǎng)短，規(guī)范租金調(diào)整頻率和漲幅上限。同時(shí)規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)，促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)實(shí)守信、公平交易。
就保障房源供給而言，我省將大力發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)，支持和規(guī)范個(gè)人出租住房。考慮到以我省目前租金水平，投資經(jīng)營(yíng)租賃住房投資回報(bào)慢的問(wèn)題，我省將依照國(guó)務(wù)院辦公廳《意見(jiàn)》于近日印發(fā)相應(yīng)實(shí)施意見(jiàn)，從稅收、金融、供地等方面落實(shí)優(yōu)惠政策；鼓勵(lì)新建租賃住房，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，允許改建房屋用于租賃，包括允許商業(yè)用房改建為租賃住房；同時(shí)探索以政府或機(jī)構(gòu)租賃為補(bǔ)充的供給結(jié)構(gòu)，推進(jìn)公租房貨幣化并提高公租房運(yùn)營(yíng)保障能力。
