甘孜日報(bào) 2017年06月12日
央金女士：我是一小區(qū)的頂層業(yè)主。由于在下大雨時(shí)，房頂會出現(xiàn)滲漏水現(xiàn)象，即使刷了防水涂料也無濟(jì)于事，我遂于三個(gè)月前加蓋了一層彩色板房。此舉有效達(dá)到了防水目的。不曾想，近日，業(yè)主委員會卻以板房超出墻體90公分，存在安全隱患，且《小區(qū)業(yè)主公約》中規(guī)定“未經(jīng)業(yè)主委員會或總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意，任何業(yè)主不得擅自改動(dòng)房屋共有部分結(jié)構(gòu)，樓頂業(yè)主不得加層”為由堅(jiān)持要我拆除。請問，業(yè)主委員會的理由成立嗎？
法官解答：雖然您加蓋板房能夠達(dá)到防水目的，但業(yè)主委員會同樣有權(quán)要求您拆除。一方面，您侵犯了業(yè)主的共有權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條和第7條的規(guī)定，屬于業(yè)主共有的部分包括：建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分。改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第76條第1款第7項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。您所加蓋的板房雖然是在樓頂，但因?yàn)闃琼攲儆谌w業(yè)主共有，您未經(jīng)業(yè)主大會同意而改變房頂結(jié)構(gòu)，且在客觀上存在安全隱患，不僅明顯與之相違，還違反《小區(qū)業(yè)主公約》中的相關(guān)規(guī)定。另一方面，業(yè)主委員會有權(quán)要求恢復(fù)原狀。因?yàn)椤蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定：“建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。”此外，《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第2條和第18條分別規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。因此，您面對房頂滲漏水，完全可以要求使用住宅專項(xiàng)維修資金來維修，而無需自行處理。
值班法官：徐法官
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